اطلاعات حقوقی

آنچه باید در مورد الزام به تنظیم سند رسمی ملک بدانیم

قبل از آنکه در مورد چرایی الزام به تنظیم سند رسمی ملک صحبت کنیم در ابتدا بهتر است در مورد چرایی الزام به مراجعه به یک وکیل خوب توضیحاتی بدهم. شاید این برای بسیاری از مردم سوال باشد که چرا برای یک ادعای حقوقی و یا به اصطلاح دعاوی حقوقی اصلا نیاز به یک وکیل خوب داریم؟  یکی از علت هایی که سوالاتی از این دست در زمینه های مختلف برای ما پیش می آید این است که هنوز با وجود زندگی در قرن ۲۱ به این باور نرسیده ایم که در هر زمینه ای نیاز به مشاوره ی متخصص آن زمینه داریم. همین بی اطلاعی ها سبب می شود تا در برخی موارد خسارات جبران ناپذیری را متحمل بشویم. اما اینکه چرا الزام به تنظیم سند رسمی ملک داریم، موضوعی است که شاید نیاز باشد از جنبه های مختلف مورد بررسی قرار بگیرد. پس به همین منظور موارد زیر را بررسی خواهیم کرد:

  • تفاوت سند رسمی و سند عادی
  • مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
  • انواع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
  • برای دعوای تنظیم سند رسمی باید کجا مراجعه کنم؟

تفاوت سند رسمی و سند عادی

به طور کلی انتقال یک سند حالا چه ملک باشد و یا ماشین به دو طریق صورت می گیرد که شامل سند عادی و سند رسمی است. بر طبق قوانینی که در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی وجود دارد سند رسمی در واقع اسنادی هستند که در دفاتر اسناد رسمی و یا در دفاتر مامورین رسمی دولت طبق قوانین تنطیم شده اند. بر طبق همین قوانین اسنادی که تحت عنوان سند رسمی نباشند، سند عادی به حساب می آیند. به طور کلی در قوانین کشور ایران اسناد رسمی اعتبار  بالاتری نسبت به اسناد عادی دارند. و تنها زمانی امکان ادعای ابطال اسناد رسمی را می توانیم داشته باشیم که اثبات کنیم طبق قوانین موجود در ماده ۱۲۸۷ تنظیم نشده اند.

یکی از تفاوت مهم سند رسمی و سند عادی در مالکیت املاک می باشد چرا که طبق قوانین جمهوری اسلامی فردی قادر به فروش یک ملک است که سند رسمی آن ملک را داشته باشد.  با وجود این تفاوت ها و برتری های سند رسمی به سند عادی، امکان انتقال مالکیت یک ملک از طریق سند عادی هم وجود دارد. ولی محدودیت های سند عادی گاهی اوقات افراد را به فکر الزام به تنظیم سند رسمی ملک می اندازد.

مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

برای توضیح مراحل الزام به تنظیم سند رسمی ملک یکی از فرض هایی که ممکن است در این موضوع به وجود بیاید را بررسی می کنیم.

فرض این طور است که فروشنده به هر دلیلی از حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی خودداری میکند. برای این فرض دو حالت وجود دارد

حالت اول که در آن فروشنده و خریدار مکان و زمان دقیق برای تنظیم سند رسمی را مشخص کرده باشند. در این حالت خریدار باید ابتدا در  دفترخانه حاضر شود و سپس از دفترخانه گواهی عدم حضور فروشنده را بگیرد و آن را به دادگاه ارائه دهد.

حالت دوم زمانی اتفاق می افتد که خریدار و فروشنده زمان و مکان دقیق تنظیم سند رسمی را مشخص نکرده باشند. در این حالت نیز خریدار در ابتدا باید از فروشنده بخواهد در دفتر خانه حاضر باشد و اگر به هر دلیلی فروشنده قبول نکرد. خریدار باید گواهی عدم حضور را را دفترخانه گرفته و به دادگاه ارائه دهد.

در یک نگاه کلی شاید مراحل گفته شده برای فرض مورد نظر آسان به نظر برسد، اما گاهی به دلیل اتفاقات مختلف و بی اطلاعی ها مواردی ممکن است به وجود بیاد که کار را بسیار پیچیده کند، به همین دلیل مراجعه و مشورت با یک وکیل دعوی خوب می تواند بسیار کارساز باشد.

انواع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

انواع دعواهای تنظیم سند رسمی ملک بر اساس نوع ملک شامل:

  1. ملک مشاع
  2. ملک رهنی
  3. پیش فروش

دعوای تنظیم سند رسمی مربوط به ملک مشاع

ملک های مشاع در حقیقت ملک هایی هستند که دارای چندین مالک می باشند. در مورد دعوای تنظیم سند مربوط به این ملک ها نظر قضات متفاوت است برخی قضات اعتقاد دارند که فروشنده باید بخشی از ملک که صاحب آن است را در قالب سند رسمی به خریدار واگذار کند و تصمیم گیری در مورد بقیه ملک بر عهده ی دیگر مالکان است. اما برخی قضات با توجه به قوانین تعریف شده، اعتقاد دارند که برای تنظیم سند رسمی بخشی از ملک باید همه مالکین رضایت داشته باشند، مگر اینکه بخش های مختلف ملک کاملا بین مالکین مشخص و تنظیم شده باشد.

 

دعوای تنظیم سند رسمی مربوط به ملک رهنی

گاهی اوقات در تنظیم سند رسمی پیش می آید که ملک مورد نظر در رهن است. در این صورت خریدار می تواند شکایت مربوط به رهنی بودن ملک را به دادگاه ارائه دهد. البته در بسیاری از موارد ارائه دعوای امتناع فروشنده از تنطیم سند رسمی کافی بوده و دیگر نیازی به شکایت در مورد رهنی بودن ملک نیست. در این مورد دادگاه موضوع را بررسی خواهد کرد و در صورت مشخص شدن رهن ملک، فروشنده را الزام به پرداخت خسارت و فک رهن می کند.

دعوای تنظیم سند رسمی ملک مربوط به ملک پیش فروش

طبق ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان، سند رسمی ملک پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود، با وجود اینکه این قانون کاملا صریح می باشد ولی متاسفانه در کل کشور اجرا نمی شود. با این وجود اگر خریدار دعوای تنظیم سند رسمی ملک پیش فروش را به دادگاه ببرد، در اولین مرحله، دادگاه از او پروانه ساختمانی و شناسه فنی طلب خواهد کرد و در صورت قید نشدن این موارد در سند عادی، خریدار در ابتدا ملزم به تهیه آن ها خواهد بود.

برای دعوای تنظیم سند رسمی باید کجا مراجعه کنم؟

اولین اقدام برای این منظور مراجعه به یک وکیل ملکی می باشد. یک وکیل ملکی خوب می تواند همه جنبه های موجود در تنظیم سند رسمی را برای شما مشخص و مراحل انجام آن را به درستی و برای شما روشن کند، تا به این وسیله از حضور چند باره در جلسات دادگاه رها شوید. در همین راستا مراجعه به سایت www.misaghiran.com و دریافت اطلاعاتی حقوقی می تواند بسیار کمک کننده باشد. بهترین موسسه حقوقی در اصفهان مسئول این سایت بوده و با مراحعه به آن می توانید از مشاوره های بهترین وکیل حقوقی بهره مند شوید.

خلاصه نکات مقاله

با توجه به مزیت ها و برتری هایی که سند رسمی دارا می باشد. الزام به تنظیم آن بسیار با اهمیت بوده و همین موضوع در برخی موارد سبب بروز اختلافاتی بین خریدار و فروشنده می شود. بی اطلاعی از قوانین و جزئیات مربوطه، می تواند سبب فرسودگی و درماندگی افراد شاکی باشد به همین سبب مراجعه و مشاوره با یک وکیل ملکی در این موارد چاره ساز خواهد بود.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

10 − 5 =

دکمه بازگشت به بالا